新经纪生态下的“三国杀”

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发布时间:2018-08-08 17:47

原标题:新经纪生态下的“三国杀”

  在上周刚刚结束的观点博鳌论坛上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称,“经纪行业经过十几年的发展与进化,正加快进入‘新经纪时代’,其核心特点是,用户主权、信息真实、分工合作、平台驱动。”

  “不可否认中介行业原有的生态环境已经受到破坏。”中原集团主席兼总裁施永青坦言,此前市场更多是“夫妻店”式的小中介,市场开拓资金来自于实际盈利。当互联网瞄向中介领域后,行业原有模式已发生变化。

  1 “真房源”驱动行业服务升级

  长期以来,中介行业存在以虚假房源吸引购房人、个人信息被泄露贩卖等问题。

  在互联网时代,免费或低成本交易深入人心,只要真正做到解决用户需求、符合用户期待的产品或服务,总能令消费者心满意足地为之买单。在零售、出行、外卖等领域,互联网正打破传统边界,提供更加方便快捷、真实有效的服务。这一东风,正刮向几乎在原地禁锢十几年的中介行业。

  “消费者在交易过程中的主动权增加,对信息和服务的理性识别能力增强,优质服务可获得更多的溢价。”在杨现领看来,新经济时代的核心是服务客户,服务的核心是提供“真房源”。做不到信息真实、诚信服务,将被消费者快速抛弃。

  “房源的真实性低,其背后的逻辑是缺乏公开的一套核验系统。”对此,58集团高级副总裁叶兵呼吁整个行业建立一套公库系统,共同推进真房源的建设。

  针对虚假信息这个房地产行业痛点,叶兵表示需要与多方共同推进整个行业的虚假信息治理和真房源体系建设,推进整个全行业经纪人信誉体系建设,及推行人库和房库的建设,掌握围绕房源、房东的相关基础信息。

  “对用户的承诺和口碑,对企业而言至关重要。”叶兵对真房源体系、经纪人信誉体系建设持有乐观态度,但仍表示还有很长一段路要走,这就需要多方共同努力推进。“希望能够建立一套公库系统,未来将服务于全行业甚至全社会。”

  2 赋能经纪人 重构中介生态

  除购房人对于服务需求逐步提高外,在新经纪时代,经纪人与企业与品牌之间的关系正在发生改变。事实上,过去总站在消费者、品牌公司的角度去思考中介行业,反而忽视了从事这个庞大行业的最基本、最底部的中介经纪人员。

  贝壳找房平台今年2月上线,主攻领域有二手房买卖、租房、新房销售、海外、装修和社区服务等。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召,吸引经纪人与经纪公司入驻。目前链家、德佑、第一房屋等中介品牌都已入驻,而入驻其租房板块的长租公寓更是多达4200家。

  “从产业趋势看,本质是经纪人在购买公司服务,谁为经纪人提供价值,谁才有价值。某种程度上,只有公司成为经纪人的服务方、合伙人或者投资人。整个行业的底层组织生态,以及相应的激励方式才能发生根本的变化。”杨现领称,激励取代惩罚成为主流的管理方式,让经纪人最大限度发挥出创造性。

  在杨现领看来,传统时代的行业顽疾正受到互联网的冲击和挑战,以用户为主导、信息真实透明、分工且协作的行业新格局将在互联网时代得以重塑,“经纪人彼此之间,由竞争走向合作,经纪人与消费者之间,从成交为王向服务为王转变。”

  3 资本让经济行业更“浮躁”

  如果说服务与商业模式的创新重新定义整个行业,资本则作为催化剂推动行业变革。

  在近40年的房地产中介行业生涯中,施永青说他看到了这个行业沧海桑田式的变化,从原本“两个兄弟、一部车、一个电话”就可创业、逐鹿中原的行业,到如今拥有资本的企业动辄数十亿投入资金,“他们拿社会上的资源去投资,一开始不需要赚钱,一下子就能铺开1000多家店面,我们用了很久才做到500家。行业现在变得浮躁,小中介的生存空间更小,没有机会做线上。”

  被问到中原地产的上市问题,施永青回答则很干脆:“我其实不太想上市,不太习惯用人家的钱,用自己的钱亏损也压力不大。另外我也不想把上市的价钱定得太高,我想便宜一点,但是投资银行不赞成。”

  实际上,施永青重掌中原后,业绩有了明显增长,2017年集团成交金额超1.1万亿港元,跨地域分店总数逾2600间。然而借助资本的力量,截至成立贝壳找房之前,链家已覆盖32个国内城市,员工15万名,其中一线经纪人超过13万,拥有8000家直营店,交易额超万亿。

  不过,施永青并不看好如今的链家。在接受其他媒体采访时,施永青就分析称,链家推出德佑搞加盟,又上线贝壳找房,一定程度上反映出其资金链开始紧张。“原有的框架模式成本太高了,不开门店的话,优势没法体现,开门店的话成本太高,无法获得好的盈利。”

  4 平台时代意味着寡头游戏?

  “中介行业的生态被破坏,规模大的中介公司其实期待平台出现。”施永青称欢迎平台,不欢迎一家独大,希望出现有竞争、有制衡的局面。

  今年6月中旬,58集团发起了一场全行业真房源誓约大会,聚集了我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等国内房地产服务企业。我爱我家董事长兼CEO谢勇在大会上表示,房产经纪公司需要真正的平台,如果一家自称是平台的企业,既做线上,又做线下,既当裁判员,又当运动员,这在商业伦理和操作逻辑上绝对不能被接受。

  在叶兵看来,平台核心在于开放。作为服务经纪公司、经纪人和用户的信息发布平台,不介入到经纪公司的经营,仍然保持经纪公司的经营主体性和独立性。

  “58信息发布平台未来可以更多服务。一方面开放IT系统、房源数据库,另一方面开放整个平台系统,让更多商家、培训公司、律师行、金融公司能够入驻到这个平台。”叶兵表示,把所有企业链在一块共享整个行业所有资源,这样效率最大,成本最低,有利于行业健康有序的发展。

  “平台的关键本质还是对用户好,在经纪行业尤其如此,我们希望通过规则的建立、平台的赋能,让消费者是因为喜欢而选择经纪人,而不是别无他择。这样,用户用脚投票,这才是多平台时代的本质逻辑。”杨现领则回应称,平台不是唯一的,未来会很多元,既有传统的房源分发平台,也有新兴的服务平台,既有全国性平台,也有区域性平台,这个格局不会改变。房产交易是一个本地化的生意,一定会存在本地化平台。由于服务与角色相对复杂,网络黏性比较强,各个平台都会保留一定的市场份额。

  相关链接

  试水代理制 抬高行业门槛

  中国房地产经纪行业已经发展了20多年,至今仍存在不少问题,大多数客户认为中介费用过高。在美国、欧洲等西方发达国家,一个购房客户在购买二手房时,并不需要交纳中介费,中介费由卖方承担。而在国内,这部分费用则由购房人承担。

  近日,豪宅网宣布自2018年8月起正式推出“不收买方中介费”的“卖方代理”创新业务模式,中介费向卖方收取,佣金为2%。此外,豪宅网将经纪人定位为“代理人”,而不再是简单意义上的信息中介,经纪人将成为估价、营销、谈判和交易流程服务的专家。

  豪宅网CEO刘军称,希望通过这次的自主创新,铲除影响行业多年的顽疾,带动广大的经纪同行一起主动变革,让行业回归应有的服务本质和专业精神。本报记者 崔陆鹏

(责编:伍振国、孙红丽)

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